Loading...
HomeMy WebLinkAboutReso 137-21 Approving a Community Benefit Program Agreement Between the City of Dublin and Corona/Ely Ranch, Inc.Reso. No. 137-21, Item 4.9, Adopted 12/07/2021 Page 1 of 2 RESOLUTION NO. 137 - 21 A RESOLUTION OF THE CITY COUNCIL OF THE CITY OF DUBLIN APPROVING A COMMUNITY BENEFIT PROGRAM AGREEMENT BETWEEN THE CITY OF DUBLIN AND CORONA/ELY RANCH, INC. WHEREAS, the Applicant, Corona/Ely Ranch, Inc. (Eden Housing’s controlled affiliate) is seeking to develop a 1.33-acre site located at 6541-6543 Regional Street west of the West Dublin/Pleasanton BART Station within the Downtown Dublin Specific Plan Transit-Oriented District. The proposed project consists of 113 units of affordable senior housing intended for independent living; and WHEREAS, the 113 residential units are permitted in the Transit-Oriented District of the Downtown Dublin Specific Plan; and WHEREAS, on November 23, 2021 the Planning Commission adopted Resolution No. 21-11 approving the Site Development Review Permit for the proposed project subject to approval of a Community Benefit Program Agreement by the City Council; and WHEREAS, Eden Housing is seeking 113 units from the Downtown Dublin Specific Plan Development Pool. In exchange for this allocation, Eden Housing will contribute community benefits in the form of a 100% affordable senior housing project (excluding one property manager’s unit) that would be affordable to households earning no more than 60% of area median income (AMI), with 30% of the project units affordable to households earning no more than 30% of AMI; and WHEREAS, the effective date of the Community Benefit Program Agreement (“Agreement”) shall be the date upon which City Council approves the Agreement; and WHEREAS, the term of the Agreement shall commence on the effective date and shall extend until the earlier of the following: 1) the Applicant has provided the community benefit to the City as provided in Section 3 of the Agreement; 2) any of the project approvals expire; or 3) two years after the effective date plus any extensions granted pursuant to Section 4.1 of the Agreement provided the Applicant has at the time of such extension applied for a building permit. This term and any extensions granted shall apply to the Site Development Review Permit. NOW, THEREFORE, BE IT RESOLVED that the City Council of the City of Dublin hereby approves the Community Benefit Program Agreement between the City of Dublin and Corona/Ely Ranch, Inc. as attached as Exhibit A to this Resolution. BE IT FURTHER RESOLVED that the City Council authorizes the City Manager to execute the Agreement and gives the City Manager authority to execute any minor amendments to the Agreement, as needed, to carry out the intent of this Resolution. {Signatures to follow on next page} Reso. No. 137-21, Item 4.9, Adopted 12/07/2021 Page 2 of 2 PASSED, APPROVED AND ADOPTED this 7th day of December 2021, by the following vote: AYES: Councilmembers Hu, Josey, Kumagai, McCorriston and Mayor Hernandez NOES: ABSENT: ABSTAIN: ______________________________ Mayor ATTEST: _________________________________ City Clerk CITY OF DUBLIN COMMUNITY BENEFIT PROGRAM AGREEMENT  Corona/Ely Ranch, Inc., 6541‐6543 Regional Street  This Community Benefit Program Agreement (“Agreement”) is entered into on December 7, 2021,  by and between the City of Dublin, a municipal corporation (“City”) and Corona/Ely Ranch, Inc., a  California nonprofit public benefit corporation (“Developer”).  City and Developer are, from time‐to‐time,  individually referred to in this Agreement as a “Party,” and are collectively referred to as “Parties.”  RECITALS  A.On February 1, 2011, the City adopted Resolution No. 9‐11 establishing a “Downtown Dublin Specific Plan” (the “Specific Plan”), which sets forth a comprehensive set of guiding principles, standards, and design guidelines for the implementation of future development in Downtown Dublin (“the Specific Plan Area”). B.The Specific Plan regulates the density of development allowed in the Specific Plan Area by establishing a “Base Floor Area Ratio (FAR)” for development in each of the three districts within the Specific Plan Area. C.The Specific Plan also establishes a pool of additional development potential, in the form of 1,320,220 square feet of non‐residential development, 150 hotel rooms and 2,500 residential dwelling units (collectively “the Excess Capacity”) apportioned between the three districts in the Specific Plan Area.  The pool can be used by developers that wish to develop a project that exceeds the Base FAR up to a defined “Maximum FAR” and by developers that wish to develop residential dwelling units. Developers wishing to utilize said Excess Capacity must participate in the Community Benefit Program and enter into a Community Benefit Program Agreement with the City. D.Developer proposes to develop certain property at 6541‐6543 Regional Street within the Specific Plan Area (“the Property”), which is within the Transit Oriented District of the Specific Plan Area, and as part of its proposal desires to develop 113 units of affordable senior and/or special needs housing (inclusive of one manager’s unit) on approximately a 1.33‐acre site (“the Project”).  In exchange for requesting residential units from the Downtown Dublin Specific Plan Development Pool to enable development of the Project, Developer proposes 100 percent of the residential units (excluding the manager’s unit which would be unrestricted) would be affordable to households earning no more than 60 percent of area median income, with 30 percent of the residential units affordable to households earning no more than 30 percent of area median income (“the Community Benefit”). E.Developer will need to submit for a Site Development Review for the Property, which approval, if granted, together with any approvals or permits now or hereafter issued with respect to the Project are referred to as the “Project Approvals.” F. The City and Developer have reached agreement with respect to the Community Benefit and  desire to express herein a Community Benefit Program Agreement clearly setting forth the  Community Benefit to be provided by the Developer, and the scope and nature of excess  development capacity to be granted to Developer in exchange for said Community Development.    G. The Project is located within the Specific Plan area, which was the subject of an Environmental  Impact Report (EIR), State Clearinghouse No. 20100022005. The Downtown Dublin Specific Plan  Final EIR was certified by City Council Resolution No. 08‐11 dated February 1, 2011, and updated  with addendums adopted by the City in Resolution No. 50‐14, Resolution No. 126‐19 and  Resolution No. 79‐20 (“Specific Plan EIR”). Pursuant to the California Environmental Quality Act  (CEQA) Guidelines Section 15168, the Community Benefit Program Agreement is within the scope  of the Project analyzed in the Specific Plan EIR and no further CEQA review or document is  required. This Community Program Benefit Agreement does not impede, impair or otherwise seek  to truncate or limit the City discretion in considering any future Project Approvals for conducting  any future CEQA review as required by applicable law.  NOW, THEREFORE, with reference to the foregoing recitals and in consideration of the mutual promises,  obligations and covenants herein contained, City and Developer agree as follows:  AGREEMENT  1. Relationship of City and Developer.  It is understood that this Agreement is a contract that has been negotiated and voluntarily  entered into by the City and Developer and that the Developer is not an agent of the City.  The  City and Developer hereby renounce the existence of any form of joint venture or partnership  between them, and agree that nothing contained herein or in any document executed in  connection herewith shall be construed as making the City and Developer joint venturers or  partners.  2. Effective Date and Term.    2.1 Effective Date.  The effective date of this Agreement (“Effective Date”) shall be the date  upon which City Council approves the Agreement.    2.2 Term.  The term of this Agreement shall commence on the Effective Date and shall extend  until the earlier of the following: 1) the Developer has provided the Community Benefit  to the City as provided in Section 3 of this Agreement, 2) any of the Project Approvals  expire, or 3) two years after the Effective Date plus any extensions granted pursuant to  Section 4.1 provided the Developer has at the time of such extension applied for a  building permit. This term and any extensions granted shall apply to the Site Development  Review permit.  3. Community Benefit to Be Provided by Developer.    3.1 Affordable Housing Project. Developer shall provide the following Community Benefit to  the City: the development of an affordable housing project with 113 units of affordable  senior and/or special needs housing (inclusive of one manager’s unit) with 100 percent of  the project units being affordable to households earning no more than 60 percent area  median income, with 30 percent of the project units affordable to households earning no  more than 30 percent of area median income. The manager’s unit will be unrestricted.    3.2 Treatment of Affordable Unit Credits Created by Development. The Parties agree that any  “affordable unit credits” created by virtue of the construction of affordable housing shall  accrue to City. In furtherance of this Agreement, Developer shall take reasonable efforts  to create the “affordable unit credits” pursuant to Section 8.68.060 of the Dublin  Municipal Code and any such credits shall be deemed immediately transferred to City  once they have been created.    4. Residential Allocations; Reservation of Excess Development Capacity.    4.1 Residential Allocations. As of the Effective Date, City shall grant 113 Residential  Allocations out of the Development Pool established by the Downtown Dublin Specific  Plan for the development of the Project. The term “Residential Allocation” as used in the  Agreement means an allocation of the right to construct residential units from the  Development Pool established by the Downtown Dublin Specific Plan. Once granted, the  Residential Allocations for the Project shall extend until two (2) years from the Effective  Date. The City Manager may, in his or her sole discretion, extend the Residential  Allocation Term to a date determined by the City provided the Developer has at the time  of such extension applied for a building permit.    4.2 Reservation of Excess Capacity. During the term of the Agreement, and so long as each of  the Project Approvals remain in effect, City shall reserve 113 units from the Downtown  Dublin Specific Plan Development Pool for Developer’s use.  If Developer fails to provide  the Community Benefit during the term of this Agreement, the Excess Capacity reserved  for Developer shall revert to the pool maintained by the City and will be available to other  developers on a “first come, first served” basis.    4.3 Limitation on City’s Obligation. This Agreement shall not be construed to require the City  to issue any Project Approval to the Developer.  City is solely required to reserve the  Excess Capacity identified in Section 4.1 of this Agreement.  Other than this obligation,  nothing in this Agreement shall prevent the City from denying or conditionally approving  any subsequent land use permit or authorization for the Project. All of City’s applicable  ordinances, resolutions, rules, regulations and official policies shall apply to the Project  including, but not limited to, those governing the permitted uses of the Property, design  and construction of the Project, density and intensity of use of the Project, and the  maximum height, bulk and size of proposed buildings within the Project.    5. Amendment or Cancellation.    5.1 Amendment by Mutual Consent. This Agreement may be amended in writing from time  to time by mutual consent of the parties.    6. Severability.    The unenforceability, invalidity or illegality of any provisions, covenant, condition or term of this  Agreement shall not render the other provisions unenforceable, invalid or illegal, unless a Party’s  consideration materially fails as a result.    7. Attorneys’ Fees and Costs.    If the City or Developer initiates any action at law or in equity to enforce or interpret the terms  and conditions of this Agreement, the prevailing party shall be entitled to recover reasonable  attorneys’ fees and costs in addition to any other relief to which it may otherwise be entitled.  If  any person or entity not a party to this Agreement initiates an action at law or in equity to  challenge the validity of any provision of this Agreement, the parties shall cooperate in defending  such action.  Developer shall bear its own costs of defense as a real party in interest in any such  action, and shall reimburse the City for all reasonable court costs and attorneys’ fees expended  by the City in defense of any such action or other proceeding.    8. Assignment.  Developer may wish to sell, transfer or assign all or portions of the Property to other developers  (each such other developer is referred to as a “Transferee”). In connection with any such sale,  transfer or assignment to a Transferee, Developer may sell, transfer or assign to such Transferee  its rights and obligations under this Agreement, so long as said transfer would not result in  development of the Property in excess of the FAR permitted by the Project Approvals. Affiliates  of Developer, including ventures in which Developer is the development partner but not the  majority owner, will not be considered Transferees for these purposes.  No such transfer, sale or  assignment of Developer’s rights, interests and obligations hereunder shall occur without prior  written approval by the City Manager.  The City Manager shall not unreasonably withhold  approval of any transfer and the sole criterion shall be that the proposed Transferee possesses  the financial ability to satisfy the obligations of Developer pursuant to Sections 3.1 and 3.2 of this  Agreement. Developer shall submit to the City Manager any notice of Developer’s intent to  transfer, sell or assign its interest, which shall include documentation that the Transferee satisfies  the criterion. Within five (5) business days after Developer submits its notice, the City Manager  may request any commercially reasonable documents, certifications and other information  necessary to determine whether the criterion is met, and the City Manager’s failure to request  such additional information shall constitute a determination that no such further information is  needed. The City Manager will make a written determination on any transfer, sale or assignment  on or before the later of: 1) five (5) days after Developer’s submission of additional information if  requested by the City Manager, or ten (10) calendar days after Developer’s notice of the proposed  transfer, and the City Manager’s failure to object in writing to the transfer, sale or assignment  within such time period shall constitute approval of the transfer.  9. Notices.  All notices required to be given to City under this Agreement shall be in writing and shall be  addressed as follows:  City of Dublin  Attn: City Manager  100 Civic Plaza  Dublin, CA 94568  Phone: (925) 833‐6650  Fax: (925) 833‐6651  Email: city.manager@dublin.ca.gov    All notices required to be given to Developer under this Agreement shall be in writing and shall  be addressed as follows:    Corona/Ely Ranch, Inc.  Attn: Senior Vice President of Real Estate  22645 Grand Street  Hayward, CA 94541‐5031  Phone: (510) 582‐1460  Email: aosgood@edenhousing.org    10. Agreement is Entire Understanding.    This Agreement constitutes the entire understanding and agreement of the parties.    11. Legal Authority.  Each individual executing this Agreement hereby represents and warrants that he or she has full  power and authority under the entity’s governing documents to execute and deliver this  Agreement in the name of and on behalf of the company and to cause the entity to perform its  obligations under this Agreement.  12. No Third Party Beneficiaries.  This Agreement is made and entered into for the sole benefit of the Parties and their successors  and assigns. No other persons shall have any right of action based upon any provision of this  Agreement.  IN WITNESS WHEREOF, the parties hereto have caused this Agreement to be executed as  of the date and year first above written.    CITY OF DUBLIN    By: ______________________________         Linda Smith, City Manager      Attest:    _________________________________  Marsha Moore, City Clerk      Approved as to form    __________________________________  John D. Bakker, City Attorney  CORONA/ELY RANCH, INC.,  a California nonprofit public benefit corporation      By: ___________________________            Linda Mandolini, President       5007598.1